Donar un piso
Donar un piso no es como donar dinero: hace falta escritura ante notario, el hijo paga el impuesto de donaciones y la plusvalía municipal, y quien dona declara una ganancia en su renta. TramitaClaro no prepara donaciones de inmuebles: esta guía explica qué conllevan.
Revisado el 3 de noviembre de 2026 con las normas forales de Bizkaia y la ordenanza de Bilbao
TramitaClaro es un servicio privado. No somos Hacienda ni sustituimos a un asesor fiscal.
Ejemplo
Ejemplo ficticio: una madre dona a su hija un piso en Bilbao valorado en 200.000 €. La hija paga el 1,5 %, 3.000 €, con el Modelo 651, y además la plusvalía municipal. La madre declara en su renta la ganancia entre lo que le costó el piso, actualizado, y esos 200.000 €.
La donación de un inmueble solo es válida en escritura pública, con la aceptación de quien recibe (artículo 633 del Código Civil). Inscribirla en el Registro de la Propiedad no es obligatorio para que valga, pero protege frente a terceros, y el Registro no la inscribe sin el impuesto y la plusvalía.
Lo paga quien recibe, y en Bizkaia si el piso está en Bizkaia, vivan donde vivan las partes. Entre padres e hijos es el 1,5 % del valor real del piso, menos las deudas que el hijo asuma formalmente, como la hipoteca. En las donaciones no hay reducción por parentesco, y la exención de 30.000 € para menores de 36 años es solo para dinero.
El valor real, que en la práctica es como mínimo el valor mínimo atribuible (VMA) que publica Hacienda de Bizkaia. Si se declara el VMA, Hacienda no puede comprobar el valor por otros medios; si se declara otro, puede revisarlo.
Si los dos han vivido juntos en ese piso los dos años anteriores, y era la vivienda habitual de ambos, hay una reducción del 95 % de la base, hasta 215.000 € (artículo 44 de la Norma Foral 4/2015). Se acredita con certificados de empadronamiento y de convivencia.
Con el Modelo 651, en los 30 días hábiles siguientes a la escritura. Como hay escritura, la notaría puede presentarlo por vía electrónica si se lo encargáis; si no, se presenta en papel, en persona y con cita previa. Hacienda da una carta de pago, que se paga en un banco colaborador o por internet.
Donar un piso genera una ganancia en la renta de quien dona: la diferencia entre el valor de la donación y lo que le costó el piso, actualizado. Si sale pérdida, no se puede compensar, y la exención de los mayores de 65 que venden su vivienda no vale para donaciones. La excepción son los pactos sucesorios con eficacia de presente del Derecho civil vasco, que tienen sus propios requisitos.
La paga quien recibe el piso, en los 30 días hábiles siguientes a la escritura, y quien dona también debe comunicarlo al ayuntamiento. En Bizkaia no hay bonificación para las donaciones: la norma foral solo permite bonificar las herencias. En Bilbao, en 2026, el tipo es del 17 % sobre el valor catastral del suelo, multiplicado por un coeficiente según los años; si no hay ganancia real, no se paga.
Ni Transmisiones Patrimoniales ni la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados: la donación ya tributa en el impuesto de donaciones. Sí hay gastos de notaría y de Registro, según sus aranceles oficiales.
Si quien dona se queda el derecho a vivir en el piso, el hijo paga ahora por la nuda propiedad: el valor del piso menos el del usufructo, que es el 70 % menos un punto por cada año que el usufructuario pase de 20, con un mínimo del 10 %. Cuando se extinga el usufructo, el hijo paga por el resto, en el plazo de un año.
| Donar el dinero para comprar | Donar el piso | |
|---|---|---|
| Impuesto de donaciones | 1,5 %, o exento hasta 30.000 € si quien recibe tiene menos de 36 años y compra su vivienda habitual en dos años | 1,5 % del valor del piso; 95 % de reducción solo si convivían en él dos años |
| Escritura | No es obligatoria: basta un documento privado y la transferencia | Obligatoria |
| Otros impuestos de quien recibe | Transmisiones Patrimoniales si compra un piso usado (4 % en general) | Plusvalía municipal |
| Renta de quien dona | No hay ganancia | Ganancia entre lo que le costó el piso y su valor al donarlo |
| Renta de quien recibe | Deducción por compra de vivienda habitual sobre lo que invierte | Solo sobre los gastos que pague y la hipoteca que asuma |
Resumen orientativo con las normas de Bizkaia en 2026. Qué conviene depende de los valores de cada caso: haced números con un asesor antes de firmar.
Documentación
Errores frecuentes
Preguntas frecuentes
El hijo paga el 1,5 % del valor del piso en el impuesto de donaciones y la plusvalía municipal; quien dona tributa en su renta por la ganancia, y hay gastos de notaría y de Registro.
Depende de los valores. Donar dinero evita la plusvalía y la ganancia en la renta de quien dona, y hasta 30.000 € pueden quedar exentos si quien recibe tiene menos de 36 años y compra su vivienda. Donar el piso evita que el hijo pague Transmisiones Patrimoniales por comprarlo. Haced números con un asesor.
Sí, reservándote el usufructo: el hijo paga ahora por la nuda propiedad y, cuando el usufructo se extinga, por el resto.
No. El asistente solo prepara donaciones de dinero en Bizkaia. Para un piso hace falta notario, y conviene un asesor.
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Fuentes
Información general, no asesoramiento fiscal. Si tienes dudas sobre tu caso, consulta con tu hacienda o con un asesor.